东京

东京都心的二手房库存增加，但价格保持在高水平，很多区域二手房价格与新建时倒挂，有的甚至暴涨至2.5倍。海外投资者为了可以随时出售持有的住房，并不用来出租，也不用于到日本旅游时临时居住……

东京中心的二手住宅的平均价格目前已超过1亿日元（约合人民币501万元）。瞄准未来出售收益的海外投资者的购房热情推高了价格水平。在东京圈，很多区域的二手房价格与新建时倒挂，有些房源的价值甚至暴涨至2.5倍。价格上涨到了普通家庭无法出手的水平，房子作为“住”的功能开始淡化。

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“麻布台和青山有好房子吗？”横滨市的房地产中介公司List Sotheby’s International Realty不断接到来自亚洲富裕阶层和房地产投资者的咨询。该公司董事福岛麦惊讶地表示：“东京中心高价房子的洽购依然很强劲”。

由于海外买家的购房热情高涨，无论是新房还是二手房，价格都在持续上涨。

六本木一丁目的二手房涨至新建时的2.5倍

不动产信息服务公司东京KANTEI发布的“转售价值”（resale value）清晰地显示出了二手房转卖价值的高涨程度。该公司将建成10年左右的二手住宅的平均期望售价与新建时的价格进行对比，计算出了转售价值。

2022年东京圈的平均转售价值为132.5％。同比上升12.7个百分点，出售价格是新建时的1.3倍。2018年为91.4％，价格低于新建时。2020年超过100％，价格出现倒挂，并且仍在上涨。

按车站来分，排在首位的是东京地铁南北线的六本木一丁目站，转售价值为251.6％。东京地铁千代田线的新御茶之水站为208.1％，小田急小田原线的代代木上原站为192.0％。在作为调查对象的398个车站中，有389个车站（相当于总体的98％）出现了二手房价格超过新建时的“倒挂现象”。

与公示地价的涨幅相比，二手住宅的价格高涨程度十分突出。截至2022年1月1日，六本木一丁目站周边地区的公示地价为每平方米327万日元，仅为10年前的1.5倍。

海外买家偏爱“便宜”的日本

二手房价格高涨的主要原因在于来自海外的投资需求旺盛。除了日本的新建房屋外，海外房地产投资者还喜欢购买日本的二手住宅，原因有几个。其中之一就是相对便宜。

日本的房地产本来就比香港及新加坡等亚洲城市便宜。2022年日元汇率走向贬值，对海外投资者来说，日本的房地产就更便宜了。投资者认为行情还有上涨空间，因此看好未来的出售收益。

由于投资环境相对好，日本也容易被选择。海外投资者存在将持有房产分散在各地的倾向。在亚洲，有力的投资对象主要是日本和中国。在中国，市场有可能由于相关部门强化限制等原因而变得不稳定，投资者难以作出投资判断，因而日本成为选择对象。

二手房的交易多于物流设施及商业设施等。很大一个因素是易于获得交易动向及业绩等投资的判断材料。由于获得信息很方便，不看房而直接买卖的情况也不少。

日本普通家庭买不起

海外投资者为了可以随时出售持有的住房，并不用来出租，也不用于到日本旅游时临时居住等居住用途。这些海外投资者将手伸向东京都心的优良房产，推高了价格水平。

东京KANTEI公布的东京都心6区（千代田、中央、港区、新宿、文京、涩谷）的二手房价格5月为70平方米（使用面积）1亿256万日元（约合人民币514万元），持续刷新2002年开始统计以后的最高纪录。

东京KANTEI的主任研究员高桥雅之表示：“就连资金相对宽裕的有能力夫妻（PowerCouple）也买不起了。二手房变得‘高不可攀’”。

受实际需求放缓的影响，二手房库存从2021年夏季前后开始持续增加。东京都心6区挂出的流通套数5月为4099套，比上年同月多16％。List Sotheby’s International Realty的福岛也表示“根据条件不同，还出现了完全没有买卖动向的房子”。

由于旺盛的投资需求支撑着部分高价房，即使在库存增加的背景下，东京都心6区的价格也保持高水平。今后价格也有可能从地段等条件比较差的房子开始进行调整。

房子即使变成二手，价格仍然“上亿”。留给有居住需求的普通家庭的选项就是租房或者购买小规模的独栋。东京都心的住房正由居住用途变成交易用途。

日本经济新闻（中文版：日经中文网）桝田大晖

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